Любовь, как последние события сказались на рынке недвижимости? Что сейчас происходит?
Последние недели мы наблюдаем ажиотаж с повышением цен. Этот рост связан с повышением процентных ставок. Многие люди до февраля получили одобрение по ипотеке от банков под 10-11%. Это зафиксированная процентная ставка и она будет действовать, если они приобретут недвижимость до 27 марта. Поэтому все стараются успеть под эти проценты оформить сделку.
Но так только в Сбербанке. Остальные банки, с учетом того, что выросли ставки рефинансирования до 20%, вынуждены увеличивать и свою ставку. Сейчас нет ни одного клиента, ни в моём агентстве, ни у коллег, кто после повышения ставок готов идти подавать заявку на одобрение ипотеки. Сейчас на рынке только те, кто пытается вскочить в последний вагон и успеть купить недвижимость под 10-11 %. И таких людей, которые хотят избавиться от свободных денег и вложить их в недвижимость, действительно много. Соответственно, ажиотаж привёл к росту цен. Всю последнюю неделю в моем агентстве были сделки за сделками, такого мы никогда не видели.
Но это временное явление. Пока у людей есть деньги и пока до 27 марта в Сбербанке есть ипотека ещё по старым ставкам.
Какие у Вас прогнозы в отношении цен на недвижимость в ближайшем будущем?
Конечно, будет снижение цен. Или как минимум стагнация, но с последующим снижением. Потому что те, кто хочет купить недвижимость и сидит с наличкой, покупают сейчас, пусть и по завышенной ставке. Они понимают, что ставка будет падать в дальнейшем, но страх остаться с деньгами сильнее. То есть, надежней сейчас все-таки купить недвижимость. Это мнение клиентов, но я с этим, в общем-то, согласна.
Какая динамика повышения цен за последние несколько недель, после начала спецоперации?
Цена увеличилась на 5-15%. Есть те люди, которые наоборот, понимают, что именно сейчас нужно продавать, потому что дальше будет снижение цен. С начала спецоперации очень много людей стали отказываться от продажи квартир, и начали снимать свои объекты с продажи. Стали уходить в аренду. И это не только мои наблюдения. По статистике ЦИАН недельной давности, на 40% выросло количество объектов по аренде. Это привело к тому, что снизилась стоимость по аренде.
Несмотря на спрос, цена все равно снизилась?
Да, потому что предложений очень много. И цены на аренду идут вниз из-за высокой конкуренции.
Какое сейчас соотношение спроса и предложений по аренде недвижимости?
Я бы сказала, по аренде спрос остыл. Речь о дорогом жилье, хорошего качества. Если же говорить о недорогих, то спрос все равно есть. И в основном снимают не славяне. Плюс сейчас отток клиентов. Очень многие переезжают. Многие лишаются работы или уходят в вынужденные отпуска. Например, сотрудники авиакомпаний, им нет смысла снимать квартиру. Если они живут в 200-300 км от города, они просто откажутся от аренды квартир. Это наши прогнозы.
А на рынке купли-продажи?
Здесь есть свой нюанс. Последние два года, после начала пандемии, цены на квартиры стали расти. Люди набрали очень много ипотечных кредитов, потому что банки стимулировали рекордно низкими процентными ставками, с минимальным первоначальным взносом, которого раньше никогда не было. Поэтому сейчас закредитованность людей очень сильно высокая.
Но, в связи с экономической ситуацией в стране, существует вероятность, что многие не смогут оплачивать свои ипотеки. Мы ожидаем появления большого количества квартир, которые будут реализовывать банки в связи с невыплатами. И те, кто будет понимать, что не справляются с ипотекой из-за потери работы или их заработки сократятся, будут продавать, чтобы купить что-то подешевле или уйти в аренду.
Тенденция очевидна. Если процентная ставка по ипотеке будет больше 20%, будут появляться квартиры отобранные банком и те, от которых сами люди пытаются избавиться. Покупательская активность очень низкая, объектов много и снижения цен не избежать.
То есть, эти квартиры будут по сниженным ценам?
Да, по сниженным. Но их же нужно будет еще суметь продать, а покупать такой объект за 23% за 20% по ипотеке, это очень дорого.
А за свои деньги?
У кого есть свои деньги, уже сейчас покупают. Все равно сегмент недвижимости всегда будет, все решают свои проблемы — кто съезжается, разъезжается, меняет место жительства. Рынок недвижимости мертвым не будет однозначно. Все надеются на снижение ипотечной ставки. Правда, недавно заявили, что её пока не будет.
Какая сейчас минимальная и максимальная ставка по кредиту?
Сбербанк утверждает якобы от 19%, это вторичный рынок недвижимости. И так понятно, что застройщику сейчас очень сложно с ценами на стройматериалы. Это отдельная тема, но от этого рынок недвижимости тоже страдает, когда люди планировали строить дома, рассчитывая на определенную сумму.
Как это отразится на строительстве тех объектов, сдача которых планируется в конце этого года? Дома будут вовремя сданы или же, может быть, будет заморозка или отсрочка?
Пока об этом вообще не идёт речь. После того как появился закон о том, что застройщики не могут использовать деньги, замороженные на счетах, осталось очень мало компаний. Остались единицы с огромными капиталами, которые могут строить на другие деньги, не от дольщиков. Это ПИК, САМОЛЁТ. Всё кругом застроено ими. В любом случае они брали на себя обязательства и думаю, они их выполнят. Я не знаю, какой у них уровень закупки материалов, есть ли они у них или будет дефицит.
Наша компания много занимается сегментом загородной недвижимости. В нем в течение этих двух лет сильного скачка не было. Дома и земля меньше поднимались в цене, чем квартиры. Все равно кто-то будет продавать, потому что деньги нужны, кто-то все равно будет покупать.
Какой совет вы бы дали? Если, например, у человека есть квартира - ему лучше продать или сдать?
Вопрос только в одном — что человек потом собирается сделать с деньгами, которые получит? Да, сейчас максимальная цена, по которой можно выгодно продать, а что потом с этими деньгами делать? Сейчас всех интересует главный вопрос — что будет с деньгами? Поэтому больше перевешивает страх остаться с деньгами на руках, нежели продать подороже. Поэтому люди снимают свои объекты с продажи и переходят в аренду. Думают, временно будем сдавать, а потом посмотрим.
Спрос на покупки сейчас выше, поэтому и наблюдается такой рост цен. Сейчас однушка в районе станции Подольск, убитая квартира за 6 млн 700 тыс. Ну что это такое? И это ещё не Москва. И поэтому мне сложно дать совет, это зависит от нужды человека и его фортуны, если он готов рискнуть. Я со своим знанием этого рынка, оставила бы недвижимость, если нет острой необходимости в продаже, если нет долгов по процентам. И сдавала бы пока в аренду.
У покупателей интерес больше к каким объектам, к новостройкам или к вторичке?
Судя по общей покупательской активности люди стали побаиваться новостроек. Хоть и государство поддерживало, давая ипотечные кредиты с хорошей ставкой. Опять же, это определенная категория людей, кто может платить ипотеку, а пока дом строится, жить в другом месте. Такой сегмент людей есть и как раз ими новостройки очень хорошо разбираются.
Вы говорили про понижение цен. Когда оно возможно?
Думаю, оно начнётся после 27 марта, когда новых ипотечников больше не будет. А люди с наличкой уже решат свои вопросы. Будет охлаждение, пока это просто бегают ипотечники.
Традиционное повышение цен к осени в этом году вряд ли будет?
Я 15 лет работаю на рынке недвижимости и первые 7 лет моей работы, было повышение к осени, охлаждение рынка в конце весны и летом, весной всплеск покупок по земельным участкам. Сейчас этого вообще ничего нет. Недвижимость очень сильно колебалась и в 2009 году, и в 2012 году, сдвинулось все. С учетом последних двух лет, когда цены просто постоянно росли вне зависимости от сезона в пандемию, не было охлаждения. Был бесконечный рост и вот мы пришли к таким ценам.
Это мы сейчас говорим про Москву и ближайшее Подмосковье, а в целом по России та же ситуация?
Я думаю, что там еще цены просядут еще больше. Не надо забывать, что почти весь платежеспособный клиент все-таки здесь, в столице. В регионах вероятность потери работы и понижении зарплаты намного больше. А уверенности в завтрашнем дне меньше. Я думаю, что в регионах даже те, кто хочет успеть купить квартиру за 10% ставку, больше отказываются.
К тому же банки перестраховывается очень сильно. Раньше минимальный первоначальный взнос был 1%, а сейчас у участника зарплатных проектов осталось 10%. И это не только моё наблюдение, это мнение моих коллег. Всем клиентам по новым заявкам, кто хотел поспешить — ипотеку не одобрили. Даже участникам зарплатных проектов с хорошей репутацией. Ну, а по новой ставке, конечно, никому это не интересно.